另類資產｜房地產私募基金是什麼？

“根據 Preqin 數據，美國房地產基金交易在 2021 年底累積達到 2878 億美元，相較 2020 年同期增加 11%、 2019 年底成長 57%。”

2020年世界受到疫情衝擊，各國央行皆採取低利率的量化寬鬆貨幣政策，有鑑於此，投資人開始注意到實質資產作為標的的價值，紛紛開始向實質資產（如黃金、白銀）挹注資金。

房地產作為不容忽視的實質資產之一，自然也就成為一個良好的投資標的，在過去房地產投資是個資本密集的投資方式，由於需要投入大量資金，因此嚴格限制了投資的人數，但隨著華爾街數個大型投資公司建立了另類投資這個全新的投資類別後，房地產投資不需要大量資金的限制，將房地產轉換為股票及債券等的形式進滴進入門檻，成功提供了小額投資者房地產投資的機會。而在美國，房地產基金已經是相當成熟的市場，而在台灣此類型的標的仍較缺乏。

房地產的投資型態

市場上常見的房地產投資方式包含：

• 房地產投資信託基金（Real Estate Investment Trust）
• 共同基金（Mutual Fund）
• 私募基金（Private Equity Fund）
• 債券型基金（Debt Fund）

※儘管房地產共同基金與債券型基金建立了投資房地產的新機制，私募股權基金（Private Equity Fund）和房地產投資信託（REITs）擁有允許直接投資房地產的特點，並非意味投資者直接購買房產或其經營權，而是透過與其他投資者匯集資金，交付予具有房地產專業管理團隊進行處理，為投資者提供被動收入。兩種類型的房地產投資可以採用類似的投資策略，差異多在業務法律和運營方面。

房地產私募的好處

1. 當股債市場的漲跌具有正相關性（註），股市與債券共漲共跌的時候，債券就失去了分散風險的作用。此時就需要透過另類投資來達到風險分散的目標，而房地產私募就是其中一個與股債市場關聯性較小的標的。
2. 投資人可以依照自己能承受的風險，選擇「穩定」或是「投機」的標的。
3. 投資房地產也是一門專業，委託更有經驗的第三方投資人，也就是房地產私募基金管理者會更有效益
4. 可以針對多種的產品進行投資，對於一些規模較小的投資者來說，也能達到資產的多元化。

房地產投資信託 REITs

房地產投資信託（Real Estate Investment Trust），通常被稱為 REITs。

是將房貸、資產抵押擔保證券或不動產等資產證券化後的商品，透過發行受益憑證方式在公開市場中銷售給投資者，租金為信託主要收入來源，股息收益較穩定，配息相對高且具保值力，同時受到商業租賃契約防通貨膨脹條款影響，房地產租金收入會隨通膨而變動，使其具備抗通膨的優勢。REITs 也包含公開、非公開交易和私人類型，根據不同類型具有不同交易方式和流動性。舉例而言，已公開交易的 REITs 擁有相對較高的流動性，對於市場變化有敏感變化；目前台灣上市（櫃） 共有 7 檔REITs，相較其他地區來說類型較少，第一檔富邦一號，於 2005 年 3 月正式發行。

房地產私募基金 REPE

房地產私募基金（Private Equity Fund；REPE）

與其他私募股權基金性質相同，房地產私募股權（REPE）公司以 General Partner（GP）的身份識別具效益的投資組合，並從外部投資者 Limited Partners（LPs）那裡籌集資金，運用該筆資金收購和開發房地產，在營運和改善房地產後將其出售以實現投資回報

兩者的差異

• 擁有不同的特性：

與 REITs 相比，房地產私募基金受到較不受法律和稅收限制，使其在投資方面具有更大的靈活性，相對於投資高質量與收益房地產的REITs ，房地產私募基金可以追求土地、不良資產和其他投資的創新發展，提供更高的收益報酬

※儘管房地產私募基金利多於弊，投資者仍須考量房地產私募股權公司所投資的房產風險係數，否則仍會出現高風險及流動性不足的問題。

• 投資者性質不同：

與對大眾公開交易、投資門檻低的 REITs 不同，在美國私募股權基金對投資人的資產要求很高，僅適用於所謂被認可或高淨值投資者（合格投資者定義為過去兩年收入超過 200,000 美元或淨資產至少為 100 萬美元的投資者），投資的贖回期限也更長。

房地產另類投資的興起使該行業向許多不同類型和背景的投資者開放，相比直接投資房地產資產、主動管理資產，這種新興的商業模式允許缺乏大量資金和管理經驗的人參與房地產投資行列，而投資私募股權基金和房地產投資信託基金則可依賴經驗豐富的管理團隊進行運營，投資者也可以根據風險承受能力、投資報酬率、投資流動性和時間作為基金類型做選擇，也提醒各位投資者，需要好好了解不同策略的專業知識、市場和法律合規性等面向後再進行投資。